Autor: Jakub Nečas Aktualizováno: 2. března 2026 Vytvořeno: 16. prosince 2024
Financování developerských projektů hraje klíčovou roli pro úspěšnou realizaci stavebního záměru. Správně zvolený model financování ovlivňuje rychlost výstavby, ale i budoucí zhodnocení.
Developerské a projektové financování
Velké objemy úvěrů jsou vyhrazeny pro developerské a projektové financování. Jsou určeny pro hrazení bytové i nebytové výstavby. Hradí se náklady spojené s realizací developerského projektu, ale i nákup nemovitosti, která je určená k přestavbě nebo náklady na výkup pozemků. Prostředky pokrývají výstavbu rodinných nebo bytových domů, kanceláří a komerčních prostor, které jsou určeny pro prodej koncovým zákazníkům nebo pro budoucí pronájem. Objemy poskytovaných úvěrů se počítají v desítkách milionů korun. Úvěry jsou považovány za rizikové, váže se k nim vyšší úrok než při klasickém hypotečním úvěru.
Jak zajistit financování developerského projektu?
Růst cen nemovitostí a neustálá poptávka po objektech k bydlení a pronájmu otevírá cestu novým podnikatelům nebo představuje další zajímavé příležitosti osvědčeným developerům. Realizace developerského projektu vyžaduje odborný přístup, dlouholeté zkušenosti v oboru ale také silného a stabilního partnera z oblasti financování. Financování developerského projektu je možné zajistit různými způsoby v kombinaci vlastních a cizích zdrojů.
Bankovní úvěry pro developery
Banky mají vyhrazeny peněžní prostředky pro financování výstavby a rekonstrukce nemovitostí, zpravidla poskytují až 70 % z vyčíslených nákladů na projekt. Mají ale velmi náročný je proces schvalování, banky vyžadují detailní analýzy projektu, pečlivě zpracovanou prováděcí dokumentaci, podnikatelský plán, projektové rozpočty, studii proveditelnosti a často i již vydané stavební povolení. Schválení takového financování trvá běžně i několik měsíců.
Soukromí investoři a partneři
Developer může pro financování oslovit soukromé investory. Jejich odměnou je podíl na zisku z prodeje nemovitostí. Tato forma investování je atraktivní zejména pro menší developery, ale je časově náročná protože zahrnuje oslovení jednotlivých investorů, prezentace záměrů, představení finančních modelů, analýzu rizik, propočet návratnosti investice. Ne vždy se podaří financovat projekt jen s jedním strategickým partnerem, vyjednávání podmínek u více investorů může trvat měsíce.
Crowdfunding, peníze od široké veřejnosti
Administrativně náročné je získání peněžních prostředků získaných crowdfundingem. Jedná se o oslovení široké veřejnosti a získání peněz v drobných obnosech výměnou za podíly na zisku. Model crowdfundingu je populární zejména v USA, ale začíná se prosazovat i v evropských zemích. Peněžní prostředky se získávají přes nejrůznější investiční platformy, které představí projekt široké veřejnosti a drobným investorům. Financování je poměrně nákladné, protože je nutné investory zainteresovat na budoucím zisku a nabídnout jim atraktivní zhodnocení vložených peněz.
Dotace a granty
Podle typu projektu je možné získat finanční prostředky na výstavbu z nejrůznějších dotací a grantů. Aktuálně se řeší výstavba cenově dostupného bydlení, revitalizace brownfieldů nebo nejrůznější projekty šetřící životní prostředí. Získání dotace a následné doložení splnění podmínek dotačního titulu může být také administrativně i časově náročné. Peněžní prostředky jsou zpravidla vypláceny až po realizaci a výstavbu je nutné zajistit z jiných zdrojů.
Překlenovací úvěr
Řada developerů vsází na získání peněžních prostředků od nových majitelů. Už ve fázi projektu nabídne byty, domy, komerční objekty k prodeji. Developer získává různou výši záloh, kterou může použít k financování stavby. Další prostředky získává z nejrůznějších forem krátkodobých a překlenovacích úvěrů, které jsou uhrazeny po dokončení stavby a prodeji všech jednotek vlastníkům. Rizikem financování je získání malého objemu peněžních prostředků a zpožďování výstavby.
Nebankovní developerská půjčka
Rychlé získaní peněžních prostředků nabízejí nebankovní developerské půjčky. Půjčku je možné čerpat jednorázově nebo postupně dle aktuální potřeby. Nebankovní společnosti nabízí individuální přístup při jednání o půjčce s minimální administrativní zátěží. Vyhrazeny jsou desítky milionů korun s možností rozložení splatnosti na několik let.
Financování developerských projektů
Rychlé vyplacení peněz na developerské projekty
V developmentu jsou čas peníze – doslova. Každý měsíc, kdy projekt stojí kvůli papírování v bance, vám uniká zisk a rostou náklady na režii. Peněžní prostředky uvolňujeme v řádu dnů, nikoliv měsíců, a to buď jednorázově pro nákup pozemku, nebo postupně formou tranší podle prostavěnosti.
Univerzální návod na financování neexistuje. Zatímco developerovi stavějícímu bytový dům o 50 jednotkách v krajském městě může nejlépe vyhovovat kombinace bankovního úvěru a vlastních zdrojů kvůli nízkému úroku, menší projekt výstavby rekreačních apartmánů na horách může narazit na přísné bankovní limity a najít záchranu v rychlém nebankovním úvěru.
Výběr finančního partnera je strategické rozhodnutí na několik let. Změny financování v průběhu rozestavěnosti jsou administrativně i právně extrémně náročné, a v některých fázích – například při rozčlenění na bytové jednotky nebo při běžících zástavách – už mohou být prakticky neproveditelné. Špatně nastavené cashflow nebo nevhodně zvolený typ splácení může projekt paralyzovat dříve, než se dostane k první kolaudaci.
Jakub Nečas
Autorem textu je Jakub Nečas. V oblasti nebankovního financování podnikatelů se pohybuje více než 10 let a v ZOXO se věnuje přímé práci s klienty od prvního kontaktu až po podpis smluv a výplatu úvěru. Ve svých článcích vychází z praxe a zaměřuje se na témata spojená s podnikatelskými úvěry, zástavou nemovitosti, refinancováním a financováním situací, které banky často odmítají. Jeho cílem je přinášet srozumitelné a užitečné informace, které podnikatelům pomohou lépe se zorientovat v možnostech financování.
Více o autorovi
Další články
Půjčka se zástavou nemovitosti
Půjčka se zástavou nemovitosti může nabídnout vyšší částku i výhodnější podmínky než běžný úvěr. Zároveň ale představuje závazek, který je potřeba promyslet.
Více informací
Na co si dát u půjčky pozor?
Vždy je důležité pečlivě vybírat a důkladně číst podmínky půjčky. V žádné případě byste neměli nic podepisovat pod tlakem nebo v tísni.
Více informací
Jak začít podnikat?
Podnikat můžete začít kdykoliv, stačí se jen nebát. Začátek podnikání může být náročnou a stresující životní etapou. My vám ale ukážeme, jak začít jednoduše a efektivně.
Více informací