Zákaz zcizení a zatížení jako ochrana pro věřitele

Autor: Jakub Nečas Aktualizováno: 6. ledna 2025 Vytvořeno: 6. ledna 2025

U řady úvěrů požaduje věřitel zástavu nemovitosti. Ta jej opravňuje nemovitost prodat, pokud by nedošlo ke splacení půjčky. Po dobu trvání úvěru chrání hodnotu nemovitosti omezení dispozičního práva formou zákazu zcizení a zákazu zatížení nemovitosti.

Omezení dispozičních práv

Zákaz zcizení je věcným právem a používá se při financování nákupu nemovitosti. Jedná se o omezení dispozičního práva, kdy společně se zřízením zástavního práva k nemovité věci se sjednává i zákaz zcizení a zatížení nemovité věci, po dobu splácení půjčky. Podrobné informace byste nalezli v ustanovení § 1761 občanského zákoníku.

Zákaz zcizení a zatížení se často zaměňuje za zřízení zástavního práva na nemovitost. Zástavní právo spočívá v hmotném zajištění úvěru. Pokud by dlužník neuhradil půjčku, má věřitel nárok iniciovat prodej zastavené nemovitosti. Peníze by pak byly použity na úhradu pohledávky (splátku dluhu).

Zmíněná ujednání musí mít písemnou podobu a být zapsány katastrem nemovitostí.

Co je zákaz zcizení a zatížení?

Po dobu trvání půjčky je závazek chráněn hodnotou nemovitosti. Zástavní smlouva společně se zákazem zcizení a zatížení je evidována v katastru nemovitostí. Zákaz zcizení znamená, že majitel nemovitosti nemůže po dobu trvání závazku převést nemovitost na jiného vlastníka (například darováním).

Zákaz zatížení věci se váže k zástavnímu právu, a to jak na nemovitost, tak na pozemky. Po dobu trvání úvěru není možné zřídit k nemovitosti věcné břemeno nebo sjednat předkupní právo.

Je možné sjednat jen zákaz zcizení či pouze zákaz zatížení. Zpravidla se však používají oba zabezpečovací instrumenty společně.

Kdy je možné zřídit zákaz zcizení a zatížení

Pokud je zákaz zřizován na určitou dobu a tato doba je přiměřená. Například po dobu trvání úvěrové smlouvy.
Když je zákaz zřizován z důvodu právní ochrany, například právní ochrany věřitele.

Zákaz zcizení a zatížení však neznamená, že by nemovitost nemohla být pronajímána.

Anuitní půjčka je dlouhodobý úvěr se splatností až na 20 let, garantujeme stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení úvěru. Splátka v sobě obsahuje splátku jistiny a úrok.

Více o anuitním a balonovém splácení

Výše půjčky*

Doba splácení*

Minimální měsíční splátka

8 501 Kč

Vymažte toto pole Kolik je 400 + 61*

Reprezentativní příklad

Reprezentativní příklad půjčky s anuitním splácením: Výše úvěru 500 000 Kč, pevná úroková sazba 6,90 % p. a., 120 měsíčních splátek ve výši 5 780 Kč. Celkově splatná částka klientem činí 693 600 Kč. RPSN je 9,1 % a výpočet předpokládá jednorázové čerpání. S úvěrem jsou spojeny tyto jednorázové náklady: poplatek za poskytnutí (4 %) 20 000 Kč, příprava dokumentace 15 000 Kč a vklad do katastru nemovitostí 2 000 Kč. Tyto náklady jsou započteny do RPSN a odečteny z vyplacené částky úvěru, čistá částka vyplacená klientovi na účet tedy činí 463 000 Kč. Podmínkou úvěru je zajištění nemovitostí a jejich pojištění s vinkulací ve prospěch věřitele. V RPSN není započítáno pojistné. Doba splatnosti se sjednává v rozmezí 6–240 měsíců. Tato nabídka je určena výhradně pro podnikatelské účely (IČO).

Balonová půjčka je určena pro podnikatele, kteří preferují nižší splátky. Splácíte pouze úroky a jistinu uhradíte v poslední splátce. Kdykoliv můžete půjčku refinancovat k bance nebo přejít na anuitní splácení.

Více o anuitním a balonovém splácení

Výše půjčky*

Doba splácení*

Minimální měsíční splátka

2 875 Kč

Vymažte toto pole Kolik je 300 + 24*

Reprezentativní příklad

Reprezentativní příklad balonové půjčky s odloženou splátkou jistiny ve výši 500 000 Kč na 1 rok s úrokovou sazbou 6,90 % p.a. je pravidelná měsíční splátka ve výši 2 875 Kč + splátka jistiny v poslední měsíc ve výši 500 000 Kč. Celkově splatná částka klientem činí 534 500 Kč. RPSN je 16 % a výpočet předpokládá jednorázové čerpání. S úvěrem jsou spojeny tyto jednorázové náklady: poplatek za poskytnutí (4 %) 20 000 Kč, příprava dokumentace 15 000 Kč a vklad do katastru nemovitostí 2 000 Kč. Tyto náklady jsou započteny do RPSN a odečteny z vyplacené částky úvěru, čistá částka vyplacená klientovi na účet tedy činí 463 000 Kč. Podmínkou úvěru je zajištění nemovitostí a její pojištění s vinkulací ve prospěch věřitele. V RPSN není započítáno pojistné. Doba splatnosti je v rozmezí 6–36 měsíců. Tato nabídka je určena výhradně pro podnikatelské účely (IČO).

Úroková sazba od 6,9 % p.a.

RPSN od 16 %

doba splácení 6 - 36 měsíců

nižší splátky - platíte pouze úroky

předčasné splacení zdarma

až 70 % hodnoty nemovitosti

Lze prodat nemovitost se zákazem zcizení a zatížení?

Zákaz zcizení a zatížení je ochranou věřitele a omezuje vlastníkům dispoziční práva. V praxi to znamená, že nemovitost není možné prodat. Katastrální úřad by nezapsal převod vlastnického práva na nového majitele nemovitosti.

K převodu vlastnického práva, nebo například ke zřízení věcného břemene, by mohlo dojít pouze se souhlasem oprávněné osoby (obvykle věřitele, poskytovatele úvěru).

Soudní prodej nemovitosti

V případě nařízení exekuce může být nemovitá věc prodána v soudní dražbě. Na vydražené nemovitosti ale zástavní práva i zákaz zcizení a zatížení trvá a přechází na nového majitele, pokud nebyla dražba vykonána existujícím věřitelem.

Jak zrušit zákaz zcizení a zatížení?

Jakmile je zákaz zcizení a zatížení zanesen na katastru nemovitostí k dané nemovitosti, je možné jej zrušit pouze dohodou obou stran. Vlastník tak nemůže učinit samostatně, je třeba mít souhlas oprávněné osoby.

Pokud je zákaz zcizení a zatížení zřízen po dobu trvání úvěrové smlouvy, automaticky se podává katastru nemovitostí žádost o výmaz, jakmile je úvěr splacen. Vlastník může s nemovitostí volně nakládat po úplném splacení úvěru.

Jakub Nečas

Autorem textu je Jakub Nečas. V oblasti nebankovního financování podnikatelů se pohybuje více než 10 let a v ZOXO se věnuje přímé práci s klienty od prvního kontaktu až po podpis smluv a výplatu úvěru. Ve svých článcích vychází z praxe a zaměřuje se na témata spojená s podnikatelskými úvěry, zástavou nemovitosti, refinancováním a financováním situací, které banky často odmítají. Jeho cílem je přinášet srozumitelné a užitečné informace, které podnikatelům pomohou lépe se zorientovat v možnostech financování.

Více o autorovi

Další články

ZOXOvinky - blog o financích a podnikání

Na co si dát u půjčky pozor?

Vždy je důležité pečlivě vybírat a důkladně číst podmínky půjčky. V žádné případě byste neměli nic podepisovat pod tlakem nebo v tísni.

Více informací

Jak začít podnikat?

Podnikat můžete začít kdykoliv, stačí se jen nebát. Začátek podnikání může být náročnou a stresující životní etapou. My vám ale ukážeme, jak začít jednoduše a efektivně.